房地产STO︱投资项目广泛灵活度高胜传统融资渠道

REITs 及私募基金均是传统房地产融资渠道，惟两者各有限制，未必足以应付持续增长的融资资金需求。证券型代币发行（ STO ）发挥区块链在金融领域的价值，提高资产灵活度与可及性，为市场提供一款崭新且受监管融资渠道。据估计至2025 年，房地产证券型代币的潜在市场规模，将达2,680 亿美元。 

REITs 是指房地产信托基金，主要投资于以可产生定期租金收入的房地产项目，例如香港的领展（00823）。相比新兴证券型代币，REITs 确具有更高流动性，2020 年在香港、新加坡和日本上市的REITs 总市值，高达2,560 亿美元。 

进程较快降申请成本

惟REITs 投资范围及组合需受限制，例如香港上市的REITs，物业开发、非合资格少数权益物业、具备流通性的金融工具和其他附属投资的总投资额，不得超过资产总值的25%；投资组合较典型，主要为商业地产，例如办公室、商场及酒店，发行人通常需持有由多项房地产资产组成的投资组合。 REITs 借贷比率亦有限制，只能够占整个信托资产总值的50%。 

相反，STO 的结构成本及复杂程度相对较低，投资范围可包括传统股权、房地产使用权、贷款和收入流，不受任何法定限制，可涉及任何类型的房地产，包括从传统商业地产到回报率较高的地产项目、基础设施、地产开发、建设贷款和养老院等，持有多资产类别组合或单一资产均可。 

以全球首个房地产STO 项目作例子，Aspen REIT 曾申请IPO 上市，翌年撤回申请并转而开发STO 项目发行Aspen Coin。理大工商学院尚乘金融科技中心总监唐宪生表示，REITs 需要把九成盈利作为股息，分发给投资者，「派息要好好」，STO 则没有此规范，仅由发行人决定；而且IPO 传统做法要求有高盈利，申请时间长且成本高，STO 则规管较少、项目进程较快，从而减低申请成本。 

通过智慧合约分配股息

至于传统私募房地产基金，仅向少数机构投资者和超高净值人士募集资金，投资门槛高，很多成长型及新经济企业无法参与；STO 则通过资产分割降低投资门槛，令更多投资者可认购代币。在二级市场中，私募基金权益转让的管理流程耗时兼成本高昂，代币交易却可在场外或交易所轻松高效地进行，流动性比私募基金高。 

管理方面，REITs 及私募基金手续均较繁琐，需要公司服务提供者，例如股息分配便至少需30 天才能提供予投资人，流程重复及缺乏透明性；STO 只需通过智慧合约程式化，即能完成股息分配，提高运营效率。

潜在市场规模达2,680 亿美元

传统融资渠道所采用的金融基础设施已有数十年历史，支付和结算系统效率较低，变相增加融资成本。在金融科技的洪流下，STO 透过区块链技术，有效解决传统融资存在的问题。根据德勤《房地产STO 白皮书》估计，至2025 年，房地产证券型代币的潜在市场规模将达2,680 亿美元。 

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