什么是数字房地产？未来发展前景如何？

随着网络及数字世界的发展，很有可能未来人们买房子的地点已经不限于物理世界，今天就来讨论元宇宙数字房地产这个主题。

房地产

房地产除了住之外，也有投资的功能，这也是为什么房地产市场有这么多参与者，且房价可以被炒到那么高。又因为房地产的单价高，自然成为投资、理财的一个大重点，目前也是金融系统中不可或缺的一部分，甚至上世纪也发明了MBS、REITs 等金融商品。

从网络发明以来，到最近经过Covid-19 疫情，人类的生活型态发生改变。许多必须面对面处理的事情都可以利用网络解决，且越来越多企业同意居家工作。更别提Web3 的机构、团体运作模式基本上都是运用网络，并没有实体办公室据点。

换句话说，只要有网络的地方就能工作赚钱生活，不需要跟大家挤在高房价的地方，减少蛋黄区房屋的需求。此外，既然讲到网络，未来人类生活模式有数字化的趋势。举例而言，购物、电影、娱乐都可以在家上网完成，甚至吃饭都可以叫外送，加上前面提到的工作模式，多数人基本上可以不用出门（例如我）。

实体居住地点渐渐变得不是那么重要，相反的，数字世界占人类生活的比重越来越重。而数字世界在区块链NFT 的技术下，有了土地的概念，为了区别我们目前熟悉的房地产，这边就称它们为「数字房地产」。

数字房地产

首先介绍什么是数字房地产。

数字房地产存在于数字世界，精准来说，目前存在于区块链上，并利用NFT 的技术绑定为个人资产，使我们能确定数字世界的产权。而数字世界也就是我们常听到的元宇宙，元宇宙内可以利用代码创造任何东西，形成自己独立的世界观，这个时候土地就成为发展元宇宙的第一步。

如果原本在现实世界买不起土地，现在有机会能够在虚拟世界买块地，你们会想买吗？这个时候最多人的疑问是，房子是拿来住的，数字房地产能干嘛？这个问题可以连回上一段讨论的生活模式数字化。

想像一下，在人类的生活重心渐渐转向数字后，除了吃饭、排泄、及睡觉之外，所有事情都可以在数字世界做。而数字世界能够提供工作机会、娱乐及社交、甚至是社会地位等自我实现的功能，如此一来，说不定数字世界才是未来被认为是主要世界的地方。

这也是为什么Facebook 这么急着在2021 年底，把集团名称改成Meta（取自元宇宙Metaverse 的字首）。身为社交媒体的龙头，FB 具有庞大的活跃用户，也是最适合转型为元宇宙提供人类生活、娱乐的地方。但他有个致命伤——中心化，如果大家的数字房地产都掌控在FB 手中，那这种模式仍停留在Web2 而非Web3，自然也很难说服大家在里面投入大笔资金置产。

如同现今社会，有土斯有财，在数字世界除非资本主义被推翻，否则土地这类稀有资源还是会遵循目前的法则运作，将成为经济运作的命脉。想在数字世界建立商业活动就必须有一块地，而土地有限，有很高的机率使土地价格节节升高。

但要注意的是，现实世界只有一个，但只要有能力，每个人都可以设计自己的元宇宙与土地，所以网络效应在元宇宙就很重要。越有人参与的元宇宙就会有越多人想参与，这句话很饶口，简言之就是「共识」为元宇宙最重要的元素。

目前最有共识的3 个元宇宙项目为The Sandbox、Decentraland、Otherside，3 个项目都建立在目前共识最强的以太坊这条区块链上，有兴趣可以自行google 详细资料，以下大概介绍一下土地及价格。

The Sandbox 为x 轴、y 轴各408 格，总共166,464 块土地，而目前并未每一块土地都已经开卖，并且有些土地比较大，规格有1×1, 3×3, 6×6, 12 ×12, 24×24。目前最小的一块土地1×1 最低单价为1.6 ETH。

Decentraland 为x 轴、y 轴各301 格，总共约90,601 块土地（还有一些凸出的土地），同样目前并未每一块土地都已经开卖。与The Sandbox 不同的是，Decentraland 有不同的地区设计，例如道路、公共广场等，目前也已经有3D 世界可以进去玩了。目前最小的一块土地1×1 最低单价为1.9 ETH。

Otherside 跟上述两个项目相比较晚发布，但开发团队借着BAYC 累积起来的品牌以及社群共识，一公布就成为元宇宙赛道的新星，土地总共有200,000 块，目前释出一半，样子不同于上述两者，为星系的样子从中心点一圈一圈发散出去，一块土地最低单价为2.1 ETH。

未来发展

目前描绘未来元宇宙世界观最贴切的电影为「一级玩家」，电影中人们戴上VR 眼镜及设备就能进入元宇宙内，进入后就是完全不同于物理世界的地方。每个人都可以有自己的形象，身高体重长相都是自己的可以选择的，甚至不用是人类。

因为数字身分不一定需要与物理身份绑定，物理世界是鲁蛇的我们，在元宇宙内可能是大明星。促使多数觉得现实生活没希望的人进入元宇宙，展开新的人生。

且相较于物理世界，数字世界的建设以及进步会快非常多，很适合探索人类的各种可能性。于是大量资源将投入数字世界，人类生活重心也转向数字世界，而当大多数人都把时间投入在元宇宙时，物理世界除了生物基本维生功能外，越来越不重要。

以上想像都是几十年之后的事了，要实现这种场景不只软件设计要好，硬件设备也必须跟上，否则体验不佳无法呈现出真正吸引人的应用。

现在把想像拉回现在，目前最能有机会的应用为广告柜位。想像一下目前我们上网连上的每一个网站都是元宇宙内的一栋大楼，而每栋大楼都希望提供产品或服务给我们使用者，使用者走进大楼就有机会消费为他们创造收益。目前元宇宙土地的商业应用有机会朝向这个方向发展，例如地主可以提供土地给想办活动的人、或是建造一栋商业中心，收租赚钱。

现在已经有公司品牌在元宇宙内开店、设展览、办活动等，因为这些原因许多大企业已购买The Sandbox、Decentraland 内的土地。例如投资机构Republic Realm 花费430 万美金在The Sandbox 土地、区块链科技服务商Tokens.com花费210 万美金在Decentraland 土地。此外，元宇宙也积极发展联盟合作如Samsung、Adidas 等企业、GUCCI、LV 等精品及明星Snoop Dogg、林俊杰等。

除了商业活动外，游戏产业也是元宇宙重点发展方向。近几年电竞产业高速发展，体育竞赛从物理转向数字，单机游戏也做得越来越让人有沉浸式体验，例如风靡全球连马斯克都在玩的艾尔登法环。俗话说的好：「有眼球关注的地方就有钱赚」，结合了资产与游戏的元宇宙有很大的机会成为人类下个世代的重点产业、甚至成为新的文化突破。

结论

未来世界会如何发展很难预测，但大趋势倒是蛮好猜测的，目前确定人类未来的生活肯定会朝向数字化发展。而区块链、加密货币、甚至元宇宙的数字房地产可能是我们这一代翻身的机会，不一定要马上急着参与，但及早了解我相信不会有问题。

而机会肯定伴随着风险，目前的元宇宙还不是很成熟，大部分就是说一个故事，然后开始卖土地，故事说得好听配上市场资金泛滥，土地价格马上疯狂上涨，反之跌的也是又急又猛。目前元宇宙相关资产从高点已经下跌至少50% 以上，有些甚至跌掉80%-90%、或直接消失。

如果是以科技及人类发展的角度，长期看待数字房地产的投资，我认为期望值是高的，但其中的风险不一定适合每个人，做任何投资都需要考虑自己的风险承受度。例如目前共识最高的3 个元宇宙在未来是不是能保持高共识？或是未来元宇宙是否真的需要土地？这些都是未知数。所以老样子，高报酬必定潜藏高风险，别想都不想就想翻身而All in。

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